전세 계약 전 필수 확인 5가지 — 보증금 지키는 법

전세 계약을 앞두고 이런 걱정, 한 번쯤 해보셨죠? '집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하지?' 전세사기 피해가 매년 늘면서 이 걱정은 이제 현실적인 위험이 됐습니다. 피해자 대부분은 공인중개사를 믿었고, 집도 멀쩡해 보였습니다. 다만 계약 전에 확인해야 할 것들을 빠뜨렸을 뿐입니다. 전세 계약 전 반드시 챙겨야 할 5가지를 정리했습니다.

1. 등기부등본은 계약 당일 직접 떼야 합니다

공인중개사가 미리 출력해온 등기부등본을 그대로 믿는 분들이 많습니다. 하지만 계약 직전에 집주인이 근저당을 새로 설정하는 경우가 실제로 있습니다. 반드시 계약 당일, 직접 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람하세요. 열람 비용은 600원입니다.

확인해야 할 핵심은 두 가지입니다.

• ✅ 소유자 이름이 집주인과 일치하는지
• ✅ 근저당권 합계 — 내 보증금 + 근저당 합계가 집값의 70% 초과 시 위험

계약 직전에 새로 설정된 근저당이 있으면 즉시 계약을 중단하세요.

2. 집주인이 직접 오지 않으면 위임장 3종 세트

집주인이 직접 참석했다면 신분증과 등기부등본 소유자 이름을 대조하면 됩니다. 대리인이 나오는 경우에는 아래 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.

• 집주인 인감증명서
• 인감이 날인된 위임장
• 대리인 신분증

이 중 하나라도 빠지면 계약을 보류하는 게 맞습니다. 서류가 불완전한 상태로 계약하면 나중에 소유권 분쟁 시 보호받기 어렵습니다.

3. 이사 당일, 전입신고와 확정일자를 동시에

이사하고 나서 전입신고만 하고 확정일자를 빠뜨리는 실수가 생각보다 많습니다. 이 두 가지는 반드시 같은 날 함께 처리해야 합니다.

• 전입신고: 거주 사실을 공적으로 등록
• 확정일자: 보증금 반환의 우선순위 확보

둘 다 해야 경매 상황에서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인으로 처리할 수 있습니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 집주인이 근저당을 설정할 수 있으니 이사 당일 바로 처리하는 것이 원칙입니다.

4. 전세보증보험 — 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 제도입니다. HUG 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 가입할 수 있고, 집주인 동의 없이 세입자 단독으로 가입 가능합니다.

중요한 것은 모든 주택이 가입 대상이 아니라는 점입니다. 가입 조건은 보증금이 주택 공시가격의 150% 이하여야 합니다. 빌라나 다가구는 공시가격이 낮아 조건을 충족하지 못하는 경우가 많으니, 계약 전에 반드시 HUG 홈페이지에서 가입 가능 여부를 먼저 조회하세요. 보험료는 보증금 1억 기준 연 12~20만 원 수준입니다.

5. 다가구 주택이라면 선순위 임차인 확인

아파트라면 이 항목은 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 하지만 빌라나 단독주택 형태의 다가구 주택에서 전세 계약을 한다면 반드시 확인해야 합니다. 같은 건물 안에 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자들이 있고, 경매 시 그분들의 보증금이 먼저 나갑니다.

주민센터에서 임대차 정보 열람(확정일자 부여 현황 조회)을 신청하면 해당 건물의 선순위 임차인 현황을 확인할 수 있습니다. 선순위 세입자들의 보증금 합산과 내 보증금을 더했을 때 집값을 초과한다면 위험 신호입니다.

마치며

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 큰 거래입니다. 위의 5가지는 번거롭게 느껴질 수 있지만, 실제 피해 사례를 보면 이 중 하나를 빠뜨려서 문제가 생긴 경우가 대부분입니다. 계약 당일 30분을 아끼려다 몇 년을 고생하는 일이 없도록 하나씩 챙겨두시기 바랍니다.

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참고자료

• 법무부 전세피해 예방 가이드
• HUG 주택도시보증공사 (khug.or.kr)
• 인터넷등기소 (iros.go.kr)